5 conseils avant votre premier investissement locatif
L’immobilier a des atouts considérables comparé à d’autres sources d’investissement. En effet il permet de créer de la richesse via la constitution d’un patrimoine sur le long terme.
Avec peu d’argent en fonds propres et en jonglant avec la capacité d’endettement, les investisseurs peuvent alors exercer des effets de leviers liés aux prêts bancaires.
L’objectif d’un investissement immobilier locatif réside dans l’achat d’un logement, dans le but de le proposer à la location et générer des revenus.
Mais avant de vous lancer dans cette opération, gardez en tête quelques conseils.
Conseil n°1 : Soigner son dossier bancaire
Situation personnelle et professionnelle
Pour votre situation personnelle, vous devez indiquer si vous êtes marié ou célibataire, si vous avez des enfants. Et vos crédits en cours.
Pour le professionnel nous vous invitons à parler des avantages de votre activité professionnelle. Notamment si vous devez convaincre votre banquier.
En effet vous devez mettre en avant votre métier, les évolutions de salaires, vos ambitions, etc…
Vous devez également justifier vos salaires de façon claire. Et surtout si vous disposez d’une page LinkedIn, communiquez le lien à votre banque. Elle disposera alors d’un visu clair sur votre parcours et votre expérience.
Patrimoine, dépenses et capacité d’épargne
Pour étudier au mieux votre dossier, la banque vous demande automatiquement de justifier de vos dépenses et de votre épargne. Pour cela, vous devez fournir les relevés bancaires des 3 derniers mois pour l’ensemble de vos comptes ouverts.
L’objectif pour la banque est de calculer votre taux d’épargne et la part de vos charges dans vos revenus et votre capacité à épargner.
Des applications mobiles comme Bankin ou Linxo peuvent aider à structurer vos dépenses (notamment si vous disposez de plusieurs comptes bancaires).
Le bien immobilier
Partez du principe que vous devez valoriser votre bien et votre projet à votre banque. Comment le mettez-vous en avant ?
La qualité et la lisibilité de votre dossier est importante ! Utilisez des plans avant / après pour que votre interlocuteur puisse se projeter au maximum, surtout s’il y a des travaux à réaliser. Inutile de passer par des outils professionnels et payants. Kozikaza est gratuit et fera l’affaire !
Géolocalisez votre bien sur une carte, avec les avantages de la zone géographique (commerces de proximité, transports, école, cabinet médicaux, etc…)
Et enfin complétez le tout avec des photos de qualité pour que votre interlocuteur visualise au mieux l’étendue du projet.
L’étude de marché (cible, bien, demande)
- étudier la cible : qui sont vos futurs locataires ? quels sont les chiffres les concernant ? pourquoi sont-ils intéressés par cette zone géographique ? Exemple : vous investissez dans un immeuble qui comporte 5 studios à proximité d’une université. Vos logements sont principalement destinés à la cible “étudiants“
- étudier le bien : à quel prix achetez-vous le bien ? pourquoi ? quelle est l’estimation après travaux ? quel est le montant du loyer à nu ? en meublé ?
- étudier la demande : Une technique assez connue consiste à publier une fausse annonce et d’attendre des retours de personnes intéressées. À éviter ! Nous préférons les études de marché fiable en étudiant les biens similaires au votre. Alors vous pourrez noter en combien de temps les annonces disparaissent, le nombre de nouvelles annonces, les annonces vieillissantes, etc …
Conseil n° 2 : réduire la mise de fonds et investir dans des places de stationnements
Moins de contraventions, faibles coûts d’entretien, frais limités, revenus fixes, etc… investir dans des places de parking est un excellent choix pour démarrer votre investissement locatif avec un petit budget
Conseil n° 3 : investissement locatif dans une petite surface ancienne
Investir dans une petite surface située dans un immeuble ancien offre plusieurs avantages pour un premier investissement locatif. En effet les prix d’achat sont plus abordables (20 à 30% inférieurs à ceux du neuf dans des emplacements équivalents) et les marges brutes satisfaisantes (2,5% à 4,5%).
Les chambres d’étudiants et de bonne peuvent offrir des rendements bruts supérieurs à 5%. Malheureusement la rotation est forte et les biens nécessitent souvent une remise à neuf entre deux locataires.
Conseil n°4 : Investir dans le neuf dans le cadre de la loi PINEL
Avec la loi Pinel, l’achat d’un logement neuf pour une mise en location donne droit à des avantages fiscaux importants pour les contribuables qui souhaitent une réduction d’impôt.
En effet un investissement locatif en loi Pinel donne droit à une réduction d’impôt sur le revenu de 12% sur le prix du logement si le propriétaire s’engage à le mettre en location pour une durée de 6 ans, 12% s’il s’engage à le louer pendant 9 ans et 21% pendant 12 ans.
Enfin, l’abattement s’applique avec un plafond d’investissement de 300 000 euros et des avantages fiscaux jusqu’à 63 000euros.
Conseil n°5 : bien s’entourer
- Notaire : il peut vous aider pour la rédaction des documents obligatoires (compromis, diagnostics, etc…). Le notaire est également au courant des bonnes affaires sur son secteur comme les successions.
- Agent immobilier : Des agents sont spécialisés dans la chasse de biens pour les investisseurs. Ils ont une excellente connaissance des marchés locaux et de certaines offres cachées. Ce sont également d’excellent négociateurs pour discuter de prix d’achat / de vente.
- Comptable : Consultez un comptable-fiscaliste pour mettre au point une stratégie d’investissement. Il est également à jour des nouvelles lois et décrets et sera à même de vous conseiller sur un statut fiscal adapté.
- Courtier : utile pour obtenir les meilleurs taux et gagner du temps. Il dispose d’un réseau solide et peut facilement négocier les différents frais liés aux prêts.
- Entrepreneur : si vous n’êtes pas en capacité d’effectuer les travaux d’aménagement par vous même, c’est la personne clé dont vous aurez besoin pour des travaux professionnels. Il est capable de rassembler et de coordonner les artisans compétents pour vos travaux.
- Designer d’intérieur : il peut proposer des idées pour la rénovation ou la mise en valeur de votre bien. Ses compétences font qu’il est capable d’estimer le cout des travaux et les matériaux les mieux adaptés. De même il vous conseille sur la décoration d’ensemble pour que votre bien soit le plus “attirant” possible.
- “Homme à tout faire” : il est utile pour réaliser les petits entretiens qui ne nécessitent pas forcément de passer par un entrepreneur. Il est recommandé de vous entourer de l'”Homme à tout faire” si vous disposez d’un grand nombre de biens locatifs à gérer.